Сделки с недвижимостью, собственником которой является ребёнок, совершаются с согласия органов опеки.
Задача органов опеки – удостовериться, что имущественные права ребенка не будут ущемлены и сделка совершается в интересах ребенка.

Без разрешения органов опеки регистрация сделки не состоится.

Как получить такое разрешение?

1. Подготовить следующие документы:

отчет о рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого жилых помещений, составленный организацией или лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности;
правоустанавливающие документы на продаваемое и приобретаемые жилые помещения (выписка из ЕГРН);
технические паспорта продаваемого и приобретаемого жилых помещений;
копию финансового-лицевого счета
проекты договоров купли-продажи (отчуждаемого и приобретаемого жилья)

2. Подать заявление через МФЦ по месту регистрации ребенка.
3. После совершения сделки представить в органы опеки отчет о соблюдении всех условий разрешения (на пример: выписка из ЕГРН о праве собственности на имя ребенка).

Положительное решение будет, если продажа жилого помещения осуществляется одновременно с покупкой нового, не уступающего по метражу, стоимости и условиям проживания.

Отрицательное решение будет, если в результате сделки ухудшаются условия проживания ребенка;
новое жилье меньше по размеру;
полученная доля собственности ребенка меньше отчуждаемой;
оформляется возмездная сделка между ребёнком и родственником;
отсутствует разрешение на сделку от второго родителя (законного представителя);
новое жилье приобретается в ипотеку и находится в собственности банка до момента погашения кредитных обязательств.

Отказ органа опеки можно оспорить в суде.

Почему могут отказать в продаже:

1. Ухудшение жилищных условий ребенка. Самая частая причина отказов. Меньшая стоимость жилья и меньшая квадратура может повлиять на решение.
2. Отсутствие согласия второго родителя. Исключением может послужить, если второй родитель лишен родительских прав.
3. Покупка в ипотеку/частичное погашение за счет продажи доли ребенка. В случае наступления неплатежеспособности, банк заберет квартиру, и дети останутся без жилья.
4. Покупка квартиры в строящемся доме. На длительное время ребенок по факту останется без жилья, а еще бывают долгострои и обманутые дольщики.
5. Дарение доли в другой квартире, взамен продаваемой. Дарение относится к безвозмездной сделке, а купля-продажа и мена — это возмездная сделка.
6. Зачисление денежных средств от продажи на счет ребенка. Взамен продаваемого жилого помещения на несовершеннолетнего не оформляется никакое иное жилое помещение, т.е. фактически несовершеннолетний лишается собственности. Полученные денежные средства могут быть утрачены (кража, инфляция и т.п.), что не отвечает интересам несовершеннолетнего.